Договір оренди комерційної нерухомості — це документ, у якому кожна дрібниця має значення. Грамотно прописані умови рятують від спорів, а прогалини обертаються збитками. Розбираємо, що обов’язково має бути в договорі та на що звернути увагу орендодавцю й орендарю.

Коротко

Договір оренди має містити всі істотні умови зі статті 284 Господарського кодексу — інакше його можуть визнати неукладеним. Обов’язково пропишіть строк, порядок формування ціни та індексації, умови розірвання й пролонгації. Договір на 3 роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦК).

Істотні умови договору оренди

Щоб договір не визнали недійсним чи неукладеним, у ньому мають бути всі істотні умови. Згідно зі статтею 284 Господарського кодексу, до них належать:

  • об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням індексації);
  • строк, на який укладається договір;
  • орендна плата з урахуванням індексації;
  • порядок використання амортизаційних відрахувань;
  • відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до статей 638 і 639 ЦК, договір вважається укладеним, лише якщо сторони погодили всі істотні умови в належній формі.

На що звернути увагу в будь-якому договорі

  • Пролонгація. Якщо жодна сторона за місяць після закінчення строку не заявить про припинення, договір вважається продовженим на той самий строк. Пропишіть це питання заздалегідь.
  • Строк і форма. Договори між суб’єктами господарювання укладають у простій письмовій формі, але якщо строк 3 роки і більше — застосовується ст. 793 ЦК, що вимагає нотаріального посвідчення. Це стосується й випадку, коли ви кілька разів продовжуєте річний договір і сумарний строк сягає 3 років.
  • Ціна та індексація. Порядок формування й розрахунку ціни пропишіть до дрібниць та однаково зрозуміло для обох сторін. Окремо визначте обмежене коло ситуацій, коли ціна може змінюватися.
  • Розірвання. Найбільше спорів виникає навколо одностороннього розірвання. Обумовте його порядок і наслідки, а краще — встановіть дзеркальні санкції, щоб жодна сторона не зазнала збитків.

Що додати понад вимоги закону

  • Засоби комунікації. Закріпіть електронні канали (месенджери, email) для повідомлень і документів — інакше суд може не взяти їх до уваги.
  • Форс-мажор. Деталізований розділ про форс-мажорні обставини останнім часом обов’язковий.
  • Комунальні послуги. Вкажіть, як вони нараховуються, чи входять до орендної плати та хто укладає договори з постачальниками.

Поради орендодавцю

  • Перевіряйте контрагента у відкритих джерелах — судові справи, борги, виконавчі провадження (особливо якщо ви ФОП 2 групи й можете надавати послуги лише платникам єдиного податку).
  • Складайте детальний акт приймання-передачі приміщення й обладнання з фіксацією всіх недоліків.
  • Пропишіть екстрений доступ під час аварій і періодичність перевірки приміщення.
  • Урегулюйте поліпшення приміщення: їх погодження, компенсацію та порядок приведення в первісний стан.

Поради орендарю

  • Так само перевіряйте контрагента — на практиці орендодавці нерідко не повертають гарантійний платіж чи вигадують пошкодження.
  • Перевірте правовстановлювальні документи на приміщення й відсутність обмежень на передачу в оренду (витяг з Державного реєстру речових прав).
  • Закріпіть звільнення від плати за час, коли майно не можна використати з незалежних від вас причин.
  • Наполягайте на дзеркальних санкціях і компенсації витрат на переїзд у разі дострокового розірвання з боку орендодавця.
ВажливоГоловне правило будь-якого договору — детально опрацювати й погодити спірні моменти на самому початку та зафіксувати їх на папері. Кожна ситуація індивідуальна, тож у складних випадках краще залучити юриста, ніж потім вирішувати спір у суді.

Потрібен юридичний супровід оренди?

Складемо чи перевіримо договір оренди комерційної нерухомості та захистимо ваші інтереси в спорі з контрагентом.

Корпоративне право →