Оренда комерційної нерухомості

Опубліковано: 10. 01. 2023

Share at:

Проблематика договорів оренди комерційної нерухомості

Тема оренди нерухомості досить цікава завжди, особливо для бізнесу. Більшої актуальності вона набуває у кризові моменти, зокрема під час коронавірусу або війни. У цій оглядовій статті хочеться поговорити про оренду комерційної нерухомості та надати практичні рекомендації, що допоможуть уникнути багатьох проблем у майбутньому. Розпочати пропоную з загальних рекомендацій обом сторонам.

Що необхідно прописувати в договорі оренди у будь-якому разі

У цьому випадку важливо прописати всі істотні умови договору оренди, вказані в Господарському кодексі України (далі – ГК України) та Цивільному кодексі України (далі – ЦК України). Так ви одразу позбавляєтеся проблеми з дійсністю цього договору та перекреслюєте можливістьвизнання його недійсним або неукладеним тощо. Стаття 284 ГК України недвозначно нам натякає, що істотними умовами договору оренди є:

1. об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

2. строк, на який укладається договір оренди;

3. орендна плата з урахуванням її індексації;

4. порядок використання амортизаційних відрахувань;

5. відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Згідно зі статями 638, 639 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формідосягли згоди з усіх його істотних умов. Тож будьте ласкаві узгодити все це та викласти на папері.Окремо мушу прокоментувати певні пункти та надати рекомендації щодо їх формулювання.Завжди звертайте увагу на наявність умови про пролонгацію договору в автоматичномупорядку або на її відсутність і проговорюйте це питання з контрагентом. Адже у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені. Краще цей момент прописати до настання такого строку та мати вже план дій.

Строк договору оренди та його форма завжди взаємопов’язані.

Зазвичай договори оренди укладаються між суб’єктами господарювання у простій письмовій формі, однак якщо строк такого договору перевищує або дорівнює 3 рокам, то до нього застосовуються правила ст. 793 ЦК України, яка передбачає нотаріальне засвідчення такого договору. Якщо ви укладаєте договір на рік, а потім продовжуєте три рази поспіль і загальний строк стає 3 або більше років, то це правило підлягає застосуванню.

Ніколи не нехтуйте детальним описом порядку формування ціни та індексації. Порядок формування і розрахунку ціни оренди повинен бути прописаний до дрібниць. Крім того, він має бути однаково зрозумілим для обох сторін для уникнення різних спорів. Також детально обговоріть з контрагентом порядок збільшення або зменшення розміру орендної плати, виходячи з ваших побажань, та визначте обмежене коло ситуацій, коли така зміна
ціни може відбуватися. Це полегшить подальшу комунікацію в цьому питанні та допоможе швидко прийти до консенсусу. Відновлення орендованого приміщення – це, звичайно, обов’язок орендаря після закінчення договору та звільнення приміщення, однак тут необхідно пам’ятати про те, що може здійснюватися поліпшення приміщення або ж проводитися поточні ремонтні роботи, які раніше враховувалися чи не враховувалися орендодавцем під час нарахування орендних платежів. Зверніть увагу на ці пункти договору та обговоріть їх завчасно. Це полегшить вам подальшу співпрацю. Ну і, звичайно, встановіть умови розірвання договору.

Частіше за все проблеми виникають при розв’язанні питань одностороннього розірвання договору та їхніх наслідків. Дуже важливо обумовити порядок та наслідки такого розірвання, а можливо, і встановити дзеркальні санкції, щоб жодна сторона не зазнала збитків при діях іншої сторони.

Що необхідно додати до договору, попри законодавчі вимоги

Звісно, крім встановлених законодавством умов договору як істотних, ви можете дати волю фантазії та врегулювати будь-які питання в межах законодавства. Одним з самих важливих пунктів є закріплення засобів комунікації сторін договору. Це важливо для фіксації повідомлень, надісланих документів, рахунків тощо.

Чому це має значення? Бо прогрес не стоїть на місці, а лист, відправлений поштою, йде набагато довше, аніж СМС чи повідомлення в Телеграмі, що є більш зручним засобом комунікації. Однак, якщо ви не закріпите електронні засоби передачі повідомлень та документів у своєму договорі, то при виникненні конфлікту такі повідомлення можуть і не братися до уваги судом або комерційним арбітражем при розгляді справи по суті. Обов’язково закріпіть у договорі деталізований розділ з форс-мажорами. Це мастхев останнім часом. Звісно, така тенденція не дуже радує, якщо зважати на причини популяризації таких положень договору, але не слідувати їй було б нерозважливо. Не нехтуйте прописанням і порядку сплати комунальних послуг. Дуже важливо вказати, як вони нараховуються, входять до орендної плати чи ні, які послуги та якими компаніями надаються та хто повинен укладати договори з компаніями, що обслуговують.

Тепер перейдемо до порад окремим сторонам договору оренди.

Орендодавець

1. Перевіряйте контрагента. Не нехтуйте повною його перевіркою у відкритих джерелах тазапитом необхідних документів. Особливо це важливо, якщо ви фізична особа-підприємець на 2-й групі єдиного податку, адже в такому випадку ви можете надавати послуги тільки платникам єдиного податку. Крім того, у вас є можливість передивитися стан актуальних судових справ вашого контрагента, наявність у нього боргів по відкритим виконавчим провадженням та, звісно, податкові борги. Уся ця інформація сукупно допоможе зрозуміти, з ким ви маєте справу та чи можуть з орендарем виникнути проблеми.

2. Завжди детально складайте акт прийняття-передачі приміщення та обладнання на початкудоговору. Вказуйте всі недоліки приміщення та різні пошкодження техніки. Адже такий детальний акт у майбутньому допоможе відстояти свої інтереси щодо відшкодування шкоди, завданої приміщенню.

3. Завжди зазначайте пункт про екстрений доступ до кімнати під час аварій систем комунікаціїта можливість перевірки приміщень з певною періодичністю.

4. Детально сформуйте пункти договору про поліпшення приміщення. Зокрема, погодженнявидів поліпшень, їх компенсацію чи відсутність такої компенсації, питання обов’язкових поліпшень та порядок і межі приведення приміщення в первісний стан.

5. Обов’язково встановіть наслідки порушення умов договору, що стосуються порядку здачіприміщення та його звільнення після закінчення строку угоди.

Орендар

Особисто моєю думкою є те, що, на жаль, орендар завжди опиняється в менш вигідному положенні при укладенні договору оренди, тому має відстоювати рівноправність в момент його укладення та йти на компроміс з орендодавцем у багатьох питаннях. Однак, варто відстоювати свої інтереси, а у випадку відсутності консенсусу просто не укладати договір, бо надалі такий правочин може зіграти дуже злий жарт з вами. На що орендарю потрібно звертати увагу при укладенні договору оренди:

1. Перевірте контрагента. Не нехтуйте жодним відкритим ресурсом, адже у моїй практиці досить багато орендодавців виявляються не такими пухнастими та білими та, наприклад, не віддають гарантійний платіж, або не приймають приміщення, посилаючись на примарні пошкодження майна тощо, що надалі виливається у судові справи.

2. Перевірте правовстановлювальні документи на приміщення, що вами орендується, та відсутність обмежень на передачу його в оренду. Найвірнішим способом буде отримання у будь-якого нотаріуса витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

3. Закріпіть положення стосовно того, що ви, як наймач, звільняєтеся від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які ви не відповідаєте. Однак через дію воєнного положення, карантину (так, він ще не закінчився) варто знаходити компроміс з орендодавцем та брати до уваги обставини, що склалися на момент укладення договору.

4. Частіше за все за розірвання договору в односторонньому порядку на орендаря покладається штраф. При цьому орендодавцю надається така можливість без передбачених наслідків за ці дії. Завжди наполягайте на дзеркальних санкціях, а може, й на компенсації ваших трат на переїзд у разі дострокового розірвання договору з боку орендодавця. Адже якщо ви з’їдете раніше за власною ініціативою, то орендодавець втратить свою вигоду, а вас, за умов таких же дій з боку орендодавця, будуть чекати реальні збитки у вигляді витрат на переїзд та облаштування нового приміщення.

5. Обов’язково прописуйте ситуацію, коли орендодавець ухиляється від прийняття приміщення та алгоритм розв’язання такої проблеми, бо такі випадки непоодинокі.

У цій статті описані достатньо загальні випадки з моєї особистої практики, зокрема і судової, а, як відомо, життя бентежне, а кожна ситуація має абсолютно індивідуальний характер. Ніколи не нехтуйте вивченням матеріальної частини, законодавства та практики розгляду суперечок по договорам оренди або звертайтеся за консультацією. Це допоможе вам зберегти багато ресурсів у майбутньому. П. С.: Пам’ятайте, що головне правило укладення будь-якого договору – його детальне
опрацювання та погодження між сторонами спірних моментів на самому початку відносин з їхньої
фіксацією на папері.