Что нужно знать при аренде квартиры?

Опубликовано: 27. 09. 2022

Share at:

Аренда недвижимости – тривиальная вещь в нашей жизни. Каждый сталкивался с этим. Однако, несмотря на бесчисленное количество советов в Интернете по заключению таких договоров, многие допускают типичные ошибки. В частности, это было в моей практике при разрешении судебных споров. Обострилась проблема конфликтов в сфере аренды и с началом войны, а раньше такие обстоятельства возникали во время карантина.

Как вы знаете, есть аренда коммерческой недвижимости (для ведения предпринимательской деятельности) и бытовая аренда (наем квартиры или дома для собственного использования). В этой статье я опишу практические аспекты бытовой аренды жилья и расскажу, как избежать неприятностей или минимизировать их. Считаю необходимостью разделить текст условно на три блока и поговорить об общих аспектах таких договоров и правах арендодателей и арендаторов отдельно, потому что проблемы возникают с разных сторон. 

В целом заключение договоров аренды недвижимости всегда происходит в письменной форме и регулируется Гражданским кодексом Украины (далее – ГК Украины).

Следовательно, письменная форма договора аренды закреплена в императивном порядке ст. 811 ГК Украины. Несоблюдение положений этой нормы может привести к признанию такого договора недействительным. Однако более серьезной проблемой в этом случае является то, что вы не закрепляете условия на бумаге в неизменном виде, а каждая сторона может затем интерпретировать их в зависимости от собственных предпочтений. В частности, у вас не будет доказательств согласования цены на определенном уровне, прав и обязанностей сторон, срока, на который сдается или снимается квартира/дом, а также состояния приборов учета и находящегося в таком помещении оборудования. Затем при худшем варианте возникает проблема отстаивания своей правоты в суде без каких-либо инструментов.

Что же нужно указать в настоящем договоре в обязательном порядке, а что по желанию сторон?

К существенным или обязательным условиям, без которых договор не может существовать, следует отнести:

• Предмет договора, а именно, какое жилое помещение или его часть сдается. Обязательно следует указать общую жилую площадь, количество комнат и приложить правоустанавливающие документы (бумаги, подтверждающие право собственности арендодателя или подтверждающие его полномочия на передачу в аренду).
• Размер арендной платы и срок оплаты. Обязательно устанавливайте его в гривне, а если хотите привязать цену к иностранной валюте, пропишите индексацию и привяжитесь к курсу определенного банка или НБУ (на ваш выбор).
• Срок контракта. Конечно, это не существенное условие, но учитывайте, что ст. 821 предусмотрено, что если в договоре не прописан срок, то он считается заключенным на 5 лет. Здесь нужно взвесить все за и против, а именно, нужно ли вам связывать себя договорными обязательствами на такой период.

Я рекомендую:

• Предусмотреть, в какой форме будут оплачиваться средства за аренду и как будет подтверждаться такая операция. Не менее важно прописать порядок оплаты коммунальных услуг.
• Определить условия повышения или уменьшения размера арендной платы.
• Установить четкий порядок приема и сдачи квартиры в начале действия договора и его окончания. Обычно это делается с помощью акта, в котором указываются вся техника и мебель, находящиеся в квартире или доме, состояние помещений, все повреждения (загрязненность или дефекты стен, в том числе оборванные обои, сколы на сантехнике и т. п.), а также показатели счетчиков до начала и к концу арендных отношений. Отдельным пунктом необходимо обозначить, сколько комплектов ключей передается и оставляет ли владелец жилья отдельный комплект/комплекты.
• Обозначить права и обязанности сторон – также маст-хэв в договоре аренды жилья. Там вы прописываете все, что считаете нужным, но одной из рекомендаций является указание положения относительно того, кто производит текущий ремонт, как такой вид работ компенсируется, порядок их согласования и возмещения стоимости. Не менее важно и положение относительно экстренного доступа в помещение при наличии прорыва труб или в других непредсказуемых ситуациях, а также возможность или невозможность доступа владельца в квартиру или дом и условия, на которых оно осуществляется.
• Выписывать в это нелегкое время до мелочей форс-мажорные обстоятельства и условия, при которых стороны не несут ответственности за невыполнение своих обязанностей.
• Прописать порядок коммуникации между собой. Будь то мессенджер, электронная почта или конкретный номер телефона. Главное, чтобы этот разговор можно было зафиксировать.

Что ж, сейчас перейдем к отдельным советам сторонам.

На что следует обращать внимание арендодателю.

Хотелось бы начать не с юридических, а с практических советов. Важно – проверить арендатора, ведь вы сдаете свою собственность и желали бы, чтобы по окончании договора ваше имущество хранилось в надлежащем виде, а оплата приходила вовремя.

В целях практической пользы стоит сразу предоставить несколько ресурсов, которые прямо или косвенно могут помочь в этом.

Первым сайтом станет Единый реестр должников. Там с помощью ИНН или фамилии, имя и отчества вы можете узнать, есть ли у человека официально зафиксированные долги и открыты ли на него исполнительные производства.

Вторым по значению является реестр судебных решений и сервис по проверке состояния рассмотрения дел. Там можно посмотреть историю правонарушений, судов и уголовных дел арендатора, при наличии. Другим способом является использование различных платных или бесплатных сервисов проверки данных и обработки открытых баз данных. Можно порекомендовать YOUCONTROL или OPENDATABOT.

Не забывайте проверить действительность паспорта арендатора с помощью сервисов Государственной миграционной службы Украины.

Ну и, конечно, не забываем о GOOGLE. Ведь там вы можете найти разную информацию из профилей в социальных сетях и отзывы прошлых арендодателей вашего потенциального арендатора.

Все указанные выше ресурсы публично доступны, и доступ к ним есть у кого-либо. Однако следует запастись терпением и проанализировать все собранные данные по кусочкам. Вы должны быть готовы потратить на это пару часов.

К юридическим советам следует отнести уже упомянутое выше – всегда заключайте договор в письменной форме. Это очень важно! А при его окончании переподписывайте соглашение или продолжайте его в том же письменном формате. Как минимум, это поможет закрепить все условия в неизменном формате и предостережет вашего арендатора от их свободной интерпретации, а как максимум – исков о взыскании безосновательно полученных вами от арендатора средств. Не поленитесь прописать порядок формирования цены аренды и условия ее повышения.

Проговорите и зафиксируйте на бумаге условия проверки квартиры. То есть укажите, когда вы можете осуществлять такую ​​проверку и за сколько, и в каком формате должны сообщить о своем визите.

Последним советом для арендодателя является подробное составление акта принятия-передачи квартиры/дома и указание показателей счетчика. В частности, сделайте фото квартиры и имеющихся в ней дефектов, повреждений мебели и техники. Это в будущем поможет в возмещении понесенного вами ущерба.

На что следует обратить внимание арендатору.

Большинство советов, предоставленных арендодателям, должны приниматься во внимание арендаторами.

В частности, важно проверить вашего арендодателя на указанных выше ресурсах. Это обезопасит вас от заключения договора с лицом, тяготеющим к искам о возмещении призрачного ущерба или внезапного выселения.

Обязательно проверяйте правоустанавливающие документы (документы о праве собственности на квартиру). До начала войны вы могли это сделать самостоятельно через государственный реестр прав на недвижимое имущество за государственную пошлину, которая составляла около 50 гривен. Сейчас это можно сделать у частного нотариуса, оплатив получение выписки из государственного реестра прав на недвижимое имущество. Ее стоимость составит от 500 до 1000 гривен в Киеве. Однако так вы сможете узнать настоящего владельца, получить информацию, не наложен ли арест на такую ​​квартиру, не установлены ли ограничения на ее использование и т. д.

В данном случае это небольшая плата за защиту себя от будущих проблем, потому что если такая квартира в аресте и государственная исполнительная служба уже выставила ее на продажу, нужно ли вам это?

В обязательном порядке обсудите и закрепите условия уменьшения цены аренды, а также освобождения от оплаты. Да, право не платить аренду за помещение, которым вы не могли пользоваться, указано непосредственно в ГК Украины и предусмотрено ст. 762, но доказать такое право не всегда просто.

Согласуйте с арендодателем порядок улучшения квартиры/дома. В этом разделе или пункте следует указывать порядок предоставления им согласия на осуществление таких действий, компенсацию стоимости ремонта и т. п.

Не менее важно и установление личных границ относительно времени и частоты визитов вашего арендодателя для проверки целостности его имущества и состояния квартиры/дома. Этот пункт был описан выше и для арендодателя, поэтому стоит обсудить это в компромиссном варианте и зафиксировать договоренности.

Участвуйте в составлении акта приема-передачи квартиры в начале действия договора. Предложите поделиться с вами фотографиями, сделанными арендодателем, и сделайте свои. Это поможет при возвращении квартиры и при окончании договора, обезопасит вас от лишних проблем и расходования ресурсов на разрешение конфликта относительно того, унитаз был поврежден до вас или это ваша вина.

ОБЯЗАТЕЛЬНО! Четко определите порядок оплаты за аренду. В частности, следует указать, в какой форме это осуществляется: наличной или на карту, или, может, на счет, и как фиксируется такая оплата, реквизиты, порядок уведомления об их изменении. В противном случае вы можете столкнуться с начислением несуществующего долга или конфликтом на основании несовпадения при сверке расчетов.

Ну и самый важный совет для сторон – разговаривайте, ведите диалог и не стесняйтесь озвучивать собственные условия. Лучше вы потратите лишние несколько часов или дней на согласование компромиссного варианта, чем несколько лет на выяснение того, кто все же прав в суде.

П. С.: Должен отметить, что каждая ситуация индивидуальна и требует отдельного анализа, а в статье описаны субъективные и общие советы, вытекающие из практики работы по договорам или по судебным делам, что пришлось вести мне лично. Если сомневаетесь, то лучше потратьте средства на анализ договора и проведение переговоров юристом, чем на судебные тяжбы, которые обычно намного дороже и длиннее.