Facebook
Posted by: 27. 09. 2022
Оренда нерухомості – доволі тривіальна річ у нашому житті. І кожен стикався з цим. Однак, попри незліченну кількість порад в Інтернеті щодо укладення таких договорів, багато людей припускаються типових помилок. Зокрема, це проглядається у моїй практиці під час розв’язання судових спорів.
Загострилася проблема конфліктів у сфері оренди й з початком війни. А раніше такі обставини виникали під час карантину.
Як ви знаєте, є як оренда комерційної нерухомості (для ведення підприємницької діяльності) так і побутова оренда (найняти квартиру чи будинок для власного використання). У цій статті я опишу практичні аспекти побутової оренди житла та розповім, як уникнути неприємностей чи мінімізувати їх.
Вважаю за необхідність розділити цей текст умовно на три блоки та поговорити про загальні аспекти таких договорів і права орендодавців та орендарів окремо, бо проблеми виникають з різних боків. Загалом, укладення договорів оренди нерухомості завжди відбувається у письмовій формі та регулюються Цивільним кодексом України (далі – ЦК України).
Отже, письмова форма договору оренди закріплена в імперативному порядку ст. 811 ЦК України. Недотримання положень цієї норми може призвести до визнання такого договору недійсним. Однак більш серйозним у цьому випадку є те, що ви не закріплюєте умови на папері в незмінному вигляді, а кожна сторона потім може їх інтерпретувати у залежності від власних вподобань. Зокрема, у вас не буде доказів погодження ціни на певному рівні, прав та обов’язків сторін, строку, на який здається чи знімається квартира або будинок, а також стан приладів обліку й обладнання, що знаходиться в такому приміщенні. Потім, за найгіршого варіанту виникає проблема щодо доведення в суді своєї правоти без будь-яких інструментів.
Що ж потрібно вказати в цьому договорі в обов’язковому порядку, а що за бажанням сторін?
До істотних або обов’язкових умов, без яких договір не може існувати, потрібно віднести:
1) Предмет договору, а саме, яке житлове приміщення чи його частина здається, обов’язково вказати загальну, житлову площу, кількість кімнат та прикласти правовстановлювальні документи (папери, що підтверджують право власності орендодавця чи підтверджують його повноваження на передачу в оренду).
2) Розмір орендної плати та строк оплати. Обов’язково встановлюйте його в гривні, а якщо бажаєте прив’язати ціну до іноземної валюти, то пропишіть індексацію та прив’яжіться до курсу певного банку або НБУ (на ваш вибір).
3) Строк договору. Звісно, це не є прямо істотною умовою, але зважайте, що ст. 821 передбачено, що у разі якщо в договорі не прописаний строк, то він вважається укладеним на 5 років. Тут потрібно зважити всі за і проти, а саме, чи потрібно вам себе пов’язувати договірними зобов’язаннями на такий період.
Особисто я рекомендую:
1) Передбачити, в якій формі оплачується оренда та як здійснюється підтвердження такої оплати. Не менш важливо прописати порядок оплати комунальних послуг.
2) Встановити умови підвищення або зменшення розміру орендної плати.
3) Встановити чіткий порядок прийому та здачі квартири на початку дії договору та при його закінченні. Зазвичай це робиться за допомогою акту, в якому вказуються вся техніка та меблі, що знаходяться у квартирі або будинку, стан приміщень, усі наявні пошкодження (забрудненість або дефекти стін, зокрема обірвані шпалери, сколи на сантехніці тощо), а також показники лічильників на початок та на кінець орендних відносин. Окремим пунктом в такому акті необхідно вказати, скільки комплектів ключів передається та чи залишає собі власник житла окремий комплект/комплекти.
4) Права та обов’язки сторін також маст-хев у договорі оренди житла. Там ви прописуєте все, що вважаєте за потрібне, але однією з рекомендацій є зазначення положення щодо того, хто робить поточний ремонт, як такий ремонт компенсується, порядок погодження ремонту та відшкодування його вартості. Не менш важливим є і положення щодо екстреного доступу до приміщення за наявності проривів труб чи інших непередбачуваних ситуацій, а також можливість чи неможливість доступу до квартири чи будинку його власника й умови, на яких воно здійснюється.
5) У цей нелегкий час радимо також виписувати до дрібниць форс-мажорні обставини та умови, за яких сторони не несуть відповідальність за невиконання своїх обов’язків.
6) Пропишіть порядок комунікації між собою. Хай це буде месенджер, електронна пошта або конкретний номер телефону. Головне, щоб цю розмову можна було зафіксувати в майбутньому.
Що ж, тепер перейдемо до окремих рекомендацій сторонам.
На що варто звернути увагу орендодавцю.
Хотілося б почати не скільки з юридичних, як з практичних порад.
Важливо – перевірити орендаря, адже ви таки здаєте свою власність та бажали б, щоб після закінчення договору ваше майно зберігалося у належному вигляді, а оплата приходила вчасно.
З практичних порад можемо одразу надати кілька ресурсів, які прямо чи опосередковано можуть допомогти в цьому.
Першим сайтом стане Єдиний реєстр божників. Там за допомогою ІПН або прізвища, ім’я та по батькові ви зможете дізнатися, чи є у людини офіційно зафіксовані борги та чи відкриті на неї виконавчі провадження. Другим по значенню є реєстр судових рішень та сервіс з перевірки стану розгляду справ. Там можна глянути історію правопорушень. судів та кримінальних справ орендаря, за наявності. Іншим способом є використання різних платних або безплатних сервісів перевірки даних та обробки відкритих баз даних. Можемо порекомендувати YOUCONTROL або OPENDATABOT. Не забувайте перевірити й дійсність паспорту орендаря за допомогою сервісів Державної міграційної служби України. Ну і, звичайно, не забуваємо про GOOGLE. Адже там ви можете знайти досить різну інформацію з профілів у соціальних мережах та відгуки минулих орендодавців вашого потенційного орендаря.
Усі вказані вище ресурси є публічно доступними, і доступ до них є у будь-кого. Однак варто запастися терпінням та проаналізувати всі зібрані дані по шматочкам. Ви маєте бути готові витратити на це пару годин.
До юридичних порад варто віднести вже згадану вище – завжди укладайте договір в письмовій формі. Це дуже важливо! А при його закінченні переукладайте або продовжуйте його в тому ж письмовому форматі. Як мінімум, це допоможе закріпити всі умови в незмінному форматі та застереже вашого орендаря від їхньої вільної інтерпретації, а як максимум від – позовів про стягнення безпідставно отриманих вами від орендаря коштів. Не полініться прописати порядок формування ціни оренди та умови її підвищення.
Проговоріть та зафіксуйте на папері умови перевірки вами квартири. Тобто зазначте, коли ви можете здійснювати таку перевірку та за скільки і в якому форматі маєте повідомити про свій візит.
Останньою порадою для орендодавця буде детальне складення акту прийняття-передачі квартири/будинку та зазначення показників лічильника. Зокрема, зробіть фото квартири та наявних в ній дефектів, пошкоджень меблів та техніки. Це в майбутньому допомогти у відшкодуванні понесених вами збитків.
На що варто звернути увагу орендарю.
Більшість порад наданих орендодавцям повинні братися до уваги орендарями.
Зокрема, важливо перевірити вашого орендодавця на вказаних вище ресурсах. Це зможе убезпечити вас від укладення договору з особою, яка тяжіє до позовів про відшкодування примарної шкоди або раптового виселення.
Обов’язково перевіряйте правовстановлювальні документи (документи про право власності на квартиру). До початку війни ви могли це зробити самостійно через державний реєстр речових прав на нерухоме майно за державне мито, яке складало близько 50 гривень. Зараз це можна зробити у приватного нотаріуса за плату через отримання витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Його вартість складе від 500 до 1000 гривень у Києві. Однак так ви зможете дізнатися справжнього власника, отримати інформацію, чи не накладено арешт на таку квартиру, чи не встановлені обмеження по її використанню тощо.
У цьому випадку то невелика плата за убезпечення себе від майбутніх проблем, бо якщо така квартира в арешті та державна виконавча служба вже виставила її на продаж, чи потрібно вам це? У обов’язковому порядку обговоріть і закріпіть умови зменшення ціни оренди, а також звільнення вас від оплати. Так, право не платити оренду за приміщення, яким ви не могли користуватися, вказано безпосередньо у ЦК України та передбачено ст. 762, але довести таке право не завжди просто.
Погодьте з орендодавцем порядок поліпшення квартири/будинку. У цьому розділі або пункті варто вказувати порядок надання ним згоди на здійснення таких дій, компенсацію вартості ремонту тощо.
Не менш важливим є і встановлення особистих меж щодо часу та частоти візитів вашого орендодавця для перевірки цілісності його майна та стану квартири/будинку. Цей пункт був вище описаний і для орендодавця, тому варто обговорити це у компромісному варіанті та зафіксувати домовленості.
Беріть участь у складенні акту прийняття-передачі квартири на початку дії договору. Попросіть поділитися з вами зробленими орендодавцем фотографіями та зробіть свої. Це допоможе при поверненні квартири та таким же актом при закінченні договору й убезпечить вас від зайвих проблем та витрачання зайвих ресурсів на розв’язання конфлікту щодо того, був пошкоджений той унітаз до вас чи то ваша вина.
ОБОВ’ЯЗКОВО! Чітко визначте порядок здійснення оплати за оренду. Зокрема, варто вказати, в якій формі це здійснюється: готівковій чи на карту, або, може, на рахунок, та як фіксується така оплата, реквізити, порядок повідомлення про їх зміну. В іншому випадку ви можете зіштовхнутися з нарахуванням боргу, що не існує або конфліктом на підставі розбіжностей при звірці розрахунків. Ну і найважливіша порада для сторін – розмовляйте, ведіть діалог та не соромтеся озвучувати власні умови. Краще ви витратите зайві кілька годин або днів на погодження компромісного варіанту, ніж кілька років на з’ясування того, хто все ж таки правий у суді.
П. С.: Маю зазначити, що кожна ситуація індивідуальна та потребує окремого аналізу, а в статті описані суб’єктивні та загальні поради, що витікають з практики роботи з договорами або з судових справ, що довелося вести мені особисто. Якщо сумніваєтеся, то краще витратити кошти на аналіз договору та проведення переговорів юристом, ніж на судову тяганину, яка зазвичай набагато дорожча та довша.
